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全国房价重回两年前

摘要:上一篇文章咱们讲到,即便现在楼市调控放松了不少,各地利好政策频出,但因为疫情的原因,大家对未来不太乐观,…

摘要:

上一篇文章咱们讲到,即便现在楼市调控放松了不少,各地利好政策频出,但因为疫情的原因,大家对未来不太乐观,都在捂着口袋观望,所以这波政策的效果好不好还说不定。这两天国家统计局公布了4月70城房价数据。从

正文摘要:

上一篇文章咱们讲到,即便现在楼市调控放松了不少,各地利好政策频出,但因为疫情的原因,大家对未来不太乐观,都在捂着口袋观望,所以这波政策的效果好不好还说不定。这两天国家统计局公布了4月70城房价数据。从数据来看,70个大中城市里,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市,分别有47个和50个,比上个月分别增加9个和5个,新房价格出现2015年12月以来的首次同比下跌,二手房价格同比跌幅扩大。2022年前4月,全国新建商品房成交均价在9500元/平左右,低于2020年的均价,房价重回两年前。
全国房价重回两年前究竟是怎么一回事,跟随小编一起看看吧。

全国房价再次破万!楼市的顶,漏了

作者:子非鱼

01 | 楼市继续下探

10月24日,国家统计局披露了9月份各项房地产数据,本号当时就根据数据分析过。

最终得出的结论是:

楼市仍在不断下探。

这主要体现在四个方面。

其一,房地产占经济的权重在下降。前三季度房地产业增加值为55565亿元,占GDP的6.38%。而2021年,房地产占GDP的比重为6.78%,占比下降了0.4个百分点。

其二,房地产投资额下调幅度仍在扩大,房地产销售额与销售面积虽然向下调整幅度有所收窄,但在调整当中。

其三,下跌面积仍在不断扩大。70个城市中,新房环比向下调整的城市有54个,而8月份为50个,7月为40个。同比下调城市50个。70个城市中,二手房环比向下调整的城市有61个,8月为56个,7月为51个。二手房同比下跌城市高达63个,占比达到九成。

统计局每月公布的70个大中城市是抽样调查的结果,其反映的是全国整体情况,以此来看,全国目前有90%的城市房价已经调整回了至少两年前。

其四,房价回到三四年前的城市继续增加,已经达到了38个,占比超过一半。其中包括16个中心城市:

哈尔滨、太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、天津、南宁、郑州、济南、武汉、青岛、南昌、兰州、乌鲁木齐、沈阳。

全国房价重回两年前插图

这些都是明面上的数据,还有一些暗藏的数据,其实也在佐证着楼市继续下探,比如全国商品房均价。

02 | 全国商品房均价再次跌破万元

之所以用再次,是因为在去年年中全国房价整体见顶之后,今年一季度就已经跌破了万元。

然而,诡异的是,在4月份之后全国商品房均价见底,之后持续攀升,并在7月份冲破万元,8月份创下新高。

诡异之处在于,今年以来商品房销量持续下探,房地产投资持续下探,房地产景气度持续下探,房价调整面积不断扩大,这种趋势至今都没有扭转。但房价却在4月份见底。

在之前的文章中,本号已经解释过,根本原因在于,在普通住宅难免的对立面,豪宅市场一片如火如荼。

北京、上海、广州、深圳、杭州等城市的豪宅都相当卖座。其背后的推动力,是富裕阶层在全球大通胀之下的强烈保资产需求。

克而瑞数据显示,今年上半年,千万豪宅的网签均价已经达到78492元/㎡,比去年上涨11%,与2020年对比一平涨了1万。

豪宅凭借一己之力,带动了均价上涨,才有了全国房价下跌城市不断增加,全国均价却筑底反弹,创下新高的诡异画面。

然而,9月份的数据显示,全国商品房均价再次跌破万元,万元价格是楼市的顶,如今这个顶,又漏了。

这一佐证数据,是根据国家统计局披露的数据计算而得。

国家统计局10月24日披露的数据显示:

1至9月份,全国商品房销售面积101422万平方米,同比下降22.2%,其中住宅销售面积下降25.7%。商品房销售额99380亿元,下降26.3%,其中住宅销售额下降28.6%。

同时,根据国家统计局9月16日披露的数据显示:

1至8月份,全国商品房销售面积87890万平方米,同比下降23.0%,其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元,下降27.9%,其中住宅销售额下降30.3%。

以此可以计算出,9月份单月商品房销售额为13510亿元,销售面积为13532万平方米。

9月份全国商品房均价=销售额÷销售面积=9984元/平方米。再次跌破万元,较8月份下调了4.9%。

全国房价重回两年前插图1

这是什么情况?上半年不是依靠豪宅的独立行情强行将房价拉入万元,并创下新高了吗?9月份怎么就不行了?难道豪宅也不好卖了?

9月份最新的豪宅成交数据很多城市都没有公布,尚不知晓,但有一点是可以肯定的,将全国均价再次拉下马,掉入万元以下的最重要原因,是房价调整面积不断扩大,幅度也在加大。

简单理解就是,窟窿越来越大,豪宅单边行情也填不满了,最终还是呈现凹陷状态。

房价调整面积加大方面:

70个城市中,新房环比向下调整的城市有54个,而8月份为50个,7月为40个。同比下调城市50个。

房价调整幅度加大方面,根据国家统计局数据显示:

一线城市新房价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%;二线城市新房环比下降0.2%,降幅均与上月相同;三线城市新房环比下降0.4%,降幅均与上月相同。

可以看到,一线城市中虽然京沪仍在上涨,但广州、深圳的调整幅度拉大,最终将一线城市整体的新房价格带入了负增长。

此外,上涨的城市不但所剩寥寥,最关键的是,上涨也是慢涨,而下调的城市则毫不含糊,幅度比较大。

9月份新房环比领涨的是合肥、成都,涨幅为0.7%,而领跌的城市是温州、兰州、武汉,下调幅度为0.9%。

新房同比来看,同比领涨的是杭州,为6.5%;同比领跌的城市为北海,下调了10.3%。

全国房价重回两年前插图2

03 | 房价后续走势如何

房价后续走势如何?本号的观点是,调整周期仍未结束。

从目前的情形来看,我们的经济正在稳步复苏,国家统计局披露,全国前三季度GDP为870269亿元,前三季度同比增长3%,比上半年加快了0.5个百分点;第三季度GDP同比增长3.9%,较第二季度加快了3.4个百分点。

但是,我们仍要看到:

一方面,我们的失业率仍偏高。国家统计局数据显示,9月份,全国城镇调查失业率为5.5%,比上月上升0.2个百分点。

全国房价重回两年前插图3

数据显示,另一方面,我们的消费距离复苏,仍任重道远。

9月份我们的社消增速为2.5%,较上月下降了2.9个百分点。

全国房价重回两年前插图4

这些数据告诉我们,不少人的工作和收入仍承受着较大不确定性,我们的购买力仍没有多少。

这意味着,买房对于大多数人而言,既不敢也买不起。后续,房子卖不动仍是主流趋势,后续开发商为了回款,为了活下去,打折力度会更大,房价整体调整周期距离结束还很遥远。

总而言之,让子弹继续飞吧。

房价重回2年前……

上一篇文章咱们讲到,即便现在楼市调控放松了不少,各地利好政策频出,但因为疫情的原因,大家对未来不太乐观,都在捂着口袋观望,所以这波政策的效果好不好还说不定。

不过楼市需求这块其实还有另外一个影响因素。

那就是房价涨得越疯,买房的人越多,有钱的人钻灰色地带几套几套的买,没钱的人掏空6个口袋,勒紧裤腰带也买上一套;房价下跌,越便宜的时候,反而越没人买。

这两天国家统计局公布了4月70城房价数据。

从数据来看,70个大中城市里,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市,分别有47个和50个,比上个月分别增加9个和5个,新房价格出现2015年12月以来的首次同比下跌,二手房价格同比跌幅扩大。

全国房价重回两年前插图5

70城里面,超过大半城市房价是跌的,也就是说全国房价整体在下跌。

2022年前4月,全国新建商品房成交均价在9500元/平左右,低于2020年的均价,房价重回两年前。

全国房价重回两年前插图6

看着下跌的房价,大家的买房需求恐怕就更低了。

其实这还是挺奇怪的,按照正常的需求理论,商品的价格和需求量是相反的,价格涨了,需求变低,价格降了,需求就会增加,但楼市这里却是量价齐升、量价齐跌的现象。

在经济学里面,有一种商品叫“吉芬商品”,它的供需和一般商品是反着来的。

“吉芬”这个名字来源于发现这个现象的一位英国经济学家,他发现1845年的爱尔兰发生灾荒后,各种农产品的价格都涨了,按照需求理论,价格上升需求量应该下降,但令人不解的是,土豆的价格上涨之后,销量反而更高了。

后来通过研究发现,土豆出现这种怪异现象背后,有两个重要的原因——

一个是当时粮食供给严重不足,在众多廉价粮食当中,土豆的供应相对比较足,所以成了大家的救命粮,没有什么其他的替代品;

第二个是当时人们比较穷,买土豆的开支已经占大多数贫困家庭收入的很大比例,土豆价格一涨,就意味着买完之后口袋里能剩下的钱更少了。

也就是说,土豆是没什么替代品的救命粮,现在眼看着涨价了,但家里收入就那么点,为了不挨饿,就算是压缩买肉的钱也要多买土豆囤着,所以本就贫穷的家庭,不得不趁下一次涨价之前,买好比平常更多的土豆。

于是土豆的需求不减反增,价格也就随着大家的抢购蹭蹭往上涨了。

所以成为“吉芬商品”,有两个关键点的就是——

1、是生活必需品,价格涨了也没有其他什么替代品;

2、在支出里面占比大,但大家的收入有限,对价格上涨很敏感。

那么我们现在来看看房子。

首先,房子是不是生活必需品?

总体来说是的,正所谓衣食住行,满足了吃喝的基本生存需求之后,还要一个房子作为栖身之地,经济适用房和保障房数量少,难抢,天价高端别墅更加够不着,所以除了普通商品房之外,好像也没什么其他更好的替代品。

现在租房过日子的声音也有,包括咱们上一篇文章也提到作为租客其实挺占便宜的,但在国人几千年的传统观念下,可以看到大部分人还不能接受长期租房住这种带着“漂泊”感的行为,手上也没套房子传给下一代。

即便你接受了租房,觉得房子不是必需品,也还要看看丈母娘认不认同。

第二个,买房是不是在支出里面占比大,但大家的收入有限,对价格上涨敏感?

这个应该说没有什么争议了,房价那么高,打工人的收入相比之下就相当微薄,像深圳的房价收入比是40多倍,也就是说不吃不喝40多年,才能买到一套差不多的房子。

而在买完之后,大部分收入也要用来还房贷,所以大家对房价和贷款利率的上涨,可以说是非常敏感的。

全国房价重回两年前插图7

当然除了以上两点之外,作为一种金融资产,房子还有其特殊性:可以作为一种投资工具,满足大家的投资需求。

虽然咱们一直在喊自己多穷,但经过了40年的高速增长,居民的财富和存款其实都大幅成长了,存款已然不能满足投资理财的需求,但股市看着又是一个割韭菜的吓人之地,所以大家在考虑安全和收益之后,就偏向于做房地产投资。

看着过去20年的房地产大牛市,大家也有了房价总是会上涨的预期,所以即便房价一路涨,大家的需求也一路攀升,而这种争先恐后的需求,也让开发商有了肆无忌惮涨价的底气,于是推动房价进一步上涨。

正常的投资需求变成过度的投机之后,地产泡沫也就产生了,越涨就越买,以至于不是刚需的也觉得自己是刚需。

反过来,大家对房价预期是下降的话,因为怕一直下跌想卖房的人会趁早出手,投资需求减弱,而买的人却想等到价格更低的时候再入手,所以越跌反而买的人就越少,之前那些叫着喊着说自己是刚需的人,也少了很多。

当然,房价是多方面因素合力推动的结果,“吉芬商品”可以作为理解房价怪现象的其中一个框架。

而从这个框架,我们也可以看到要稳房价,促进房地产市场健康发展,一个是要增加供应量,让大家有更多的替代选择,对于投资的需求也有替代。

比如房地产投资信托基金REITs,就可以让那些买不起房的人,间接进行房地产投资,分得一杯收益的羹,不过REITs也并非稳赚不赔,这个咱们之前讲过不少了。

还有就是要增强股市的长期投资回报,提升大家在股市的投资体验,把楼市投资资金引导到股市里。

另一方面,就还是要提高大家的收入。

收入高了,对房价上涨的敏感度就不会像之前那么高,生怕不早点买就买不起。而在国家需要刺激楼市放利好的时候,大家也不会因为收入的捉襟见肘,紧紧捂着口袋不敢行动。

近两年,人均可支配收入增速大概是5.8%,比2015-2019年8%的水平低了不少。

收入增长慢了,再加上担心疫情反复导致失业,所以大家更不愿意出手买房了。

这么看的话,或许利好政策还陆续有来。

无论是房地产政策放松、降息,刺激刚需的,还是减税降费,扶持中小企业发展,包括对那些互联网大平台的态度,也从之前的严厉打压,变成了现在的频频发声支持,毕竟这些可都是就业大户啊~

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